Une idée répandue est que les habitants de Marrakech et d’Agadir sont les principaux moteurs de la demande immobilière. Mais en réalité, la situation est bien différente.
Qui achète réellement les appartements et villas à Marrakech et Agadir ?
Les acheteurs principaux sont les élites de Casablanca, Rabat, Marrakech et Tanger, les Marocains résidant à l’étranger (MRE) et des étrangers. On retrouve aussi des habitants locaux qui vendent leur ancien bien pour en acheter un nouveau, ainsi que des entrepreneurs et commerçants locaux. La demande strictement “ménages salariés” reste minoritaire.
Ces acheteurs recherchent surtout des résidences secondaires ou des investissements locatifs (Airbnb, Booking) et non des logements principaux .
Revenus des habitants et impossibilité d’acheter
Dans le tourisme et l’hôtellerie, 80 % des salariés gagnent entre 2 511 MAD et 7 066 MAD par mois .
Les revenus moyens (environ 5 000–6 000 MAD/mois) rendent inabordable un appartement de 80 m² au centre de Marrakech, vendu plus de 1 million MAD (80 m² × 13 000 MAD/m²).
Les habitants d’Agadir travaillent aussi dans le tourisme et l’agriculture et rencontrent les mêmes limites de pouvoir d’achat.
Niveaux de prix actuels
Marrakech : appartements en 2025 autour de 13 000 MAD/m², soit légèrement plus qu’en 2024 .
Marrakech : villas autour de 20 700 MAD/m² .
Agadir : appartements autour de 12 840 MAD/m² (selon les données de marché de 2025).
Ces niveaux restent inférieurs aux capitales européennes, mais ils restent très élevés au regard des salaires locaux.
Écarts de prix par quartier à Marrakech
Guéliz (centre moderne) : appartements anciens 10 000 – 14 000 MAD/m²; appartements neufs de standing 15 000–20 000 MAD/m².
Hivernage (quartier huppé) : appartements haut de gamme 20 000–30 000 MAD/m²; villas de prestige 25 000–35 000 MAD/m².
Palmeraie (résidentiel et resorts) : villas dans des domaines sécurisés 20 000–35 000 MAD/m² .
Médina : riads rénovés 15 000–25 000 MAD/m²; riads à rénover 8 000–12 000 MAD/m² .
Les promoteurs proposent peu de biens modernes bien équipés, ce qui accentue la hausse des prix pour ce segment.
Rendements locatifs et dynamisme touristique
Les locations saisonnières dans le centre (Médina, Hivernage) offrent un rendement annuel de 7 à 9 %, tandis que les locations longue durée donnent 5 à 6 % .
En 2024, 3,6 millions de touristes ont visité Marrakech . Cette demande soutient les locations de courte durée et alimente les prix.
L’aéroport de Marrakech‑Menara, conçu pour 8 millions de voyageurs, a accueilli 9,3 millions de passagersen 2024 .
Capitaux étrangers et transferts des expatriés
Les MRE ont transféré 117,7 milliards MAD à leur pays en 2024, soit une progression de 2,1 % . Ces fonds financent des achats immobiliers, en particulier à Marrakech et Agadir.
Cet afflux de devises contribue à maintenir les prix élevés malgré la faiblesse des revenus locaux.
Frais d’acquisition et fiscalité
Les acheteurs doivent prévoir environ 6 à 7 % du prix du bien pour les frais de notaire et d’enregistrement .
Les frais d’agence s’ajoutent (3 % du prix) et la TVA sur les services immobiliers est passée à 20 % .
Pourquoi les habitants restent exclus du marché
Les salaires (2 511–7 066 MAD) restent sans rapport avec les prix de l’immobilier .
Les logements achetés par les élites et les MRE sont souvent loués en courte durée, ce qui maintient des loyers élevés et réduit encore l’accès des habitants aux logements de qualité.
Scénarios futurs et risques
Tant que le tourisme et les transferts des MRE restent solides, les prix devraient se stabiliser, avec peu de transactions.
En cas de récession ou de mesures limitant la location saisonnière, les propriétaires riches risquent de vendre rapidement, provoquant des baisses possibles de 20 % à 40 % dans certains quartiers.
Quelle que soit l’évolution, le pouvoir d’achat local ne permet pas de rattraper les niveaux actuels.
Conclusion:
La rumeur selon laquelle les habitants achètent des appartements à Marrakech et Agadir ne tient pas face aux données. Les prix de l’immobilier à Marrakech sont portés par des capitaux extérieurs et des acheteurs à haut revenu . Les habitants qui travaillent dans le tourisme ou l’agriculture, avec des salaires mensuels de 5 000–6 000 MAD , ne peuvent pas financer des biens vendus au-delà d’un million de dirhams. Tant que la demande touristique et les transferts des expatriés resteront forts, les prix resteront élevés et les logements de qualité demeureront hors de portée pour la majorité des locaux.
